این روزها در بازار اوراق بهادار برای خرید امتیاز وام مسکن یک میلیون تومانی باید ۲۰۰هزار تومان نقدا پرداخت کنید و اوراق رهنی خریداری کرده و تحویل بانک مسکن دهید. این یعنی ۲۰درصد وام مذکور را همان اول از دست داده‌اید. وقتی هم که وام دریافت می‌کنید بر مبنای هر یک میلیون تومان مانده وام در سال ۱۶درصد بهره تضمین شده به بانک مسکن پرداخت می‌کنید. بنابراین با یک جمع ساده برای این نوع وام ۳۶درصد بهره پرداخت می‌کنید. ولی اگر فکر می‌کنید که یک وام با بهره ۳۶درصد گرفته‌اید، اشتباه می‌کنید چون شما 20درصد وام را همان اول از دست داده‌اید و هزینه فرصت آن حداقل 4درصد در سال است که اگر به رقم ۳۶درصد قبلی اضافه کنید، متوجه خواهید شد که در سال اول این وام برای شما ۴۰درصد هزینه بهره خواهد داشت. عمق فاجعه آنجا مشخص می‌شود که بانک مسکن با کنترل عرضه اوراق رهنی به بازار، قیمت آنها را کنترل می‌کند تا سپرده‌گذاران دانه درشت خود را راضی نگاه داشته و منابع کلان پولی را در بانک خود نگاه دارد. سود این تجارت به حدی است که بسیاری از بانک‌های کوچک خصوصی ترجیح می‌دهند، منابع خود را در اختیار بانک مسکن قرار داده و شریک سود کلان ناشی از این وام گرانقیمت شوند اما سوال این است که چرا مشتری تن به چنین وام گرانقیمتی میدهد. دلیل اول این است که چند سال پیش دولت اعطای وام مسکن توسط سایر بانک را ممنوع و دست بانک مسکن را در این بازار انحصاری باز گذاشت و نکته دوم این است که این بانک در مقایسه با سایر بانک‌ها وام‌های بلندمدت پرداخت می‌کند و اقشار ضعیف و کم درآمد جامعه که توان پرداخت اقساط بالا را ندارند به ناچار تن به چنین بهره‌های گزافی می‌دهند. حال باید از بانک مرکزی سوال کرد که چرا نظارتی بر این موضوع ندارد و اجازه میدهد یک بانک دولتی که مسوول خانه‌دار شدن مردم ضعیف و فقیر جامعه است عملا باعث بالا رفتن نرخ بهره و هزینه تمام شده وام مسکن شود.
فرشید پورحاجت اظهار کرد: رونق در بازار مسکن را قبول ندارم؛ چرا که رونق باید در بخش ساخت و ساز صورت گیرد که محقق نشده است. در حوزه معاملات هم اگر بررسی کلی داشته باشیم در مناطقی از تهران که به لحاظ سرانه خدمات عمومی دارای جاذبه برای سرمایه‌گذاری مقداری جنب و جوش برای خرید و فروش بیشتر شده ولی این موضوع در کل کشور صورت نگرفته است.
وی افزود: اتفاقاتی که از سال ۱۳۹۰ در کشور افتاد یعنی کاهش ارزش پول ملی و به تبع آن کاهش قدرت متقاضیان مسکن باید به نوعی توسط دولت پوشش داده می‌شد، ولی تسهیلات حوزه مسکن بسیار گران است و مردم باید مدت زمان طولانی سپرده‌گذاری کنند تا بتوانند به خرید مسکن برسند. اوراق "تسه" هم نتوانست چندان موفق عمل کند چون سود تسهیلات و قیمت اوراق، بسیار بالاست.
دبیر کانون انبوه‌سازان، بهبود فضای کسب و کار را کلید رونق مسکن دانست و گفت: در شرایط فعلی افقی برای بهبود فضای کسب و کار متصور نیستیم. ابزار مالی مهمی که در زمان رکود برای بخش تولید می‌توانست اثرگذار باشد بحث پیش‌فروش بوده که متاسفانه با قانون پیش‌فروش سال ۱۳۸۹ این ابزار را از تولید گرفتند. علی رغم اینکه کمیسیون عمران مجلس از اردیبهشت اعلام کرد این قانون باید اصلاح شود تا امروز اتفاق مثبتی را در جهت اصلاح آن ندیده‌ایم.
پورحاجت با اشاره به افزایش هزینه‌های تولید مسکن خاطرنشان کرد: درخصوص تامین اجتماعی کارگران، قانونی وضع شده که اساسا نماینده دولت، کارفرماها، تولیدکنندگان و ذینفعان که کارگران هستند با آن مشکل دارند. پس بدیهی است که این قانون باید اصلاح شود. مگر این جزو تکالیف مجلس نیست؟ این قانون را یک بار دیگر مورد بررسی قرار دهند که چرا با توجه به اینکه سال گذشته دو تا سه نوبت اصلاح شده باز هم مشکلاتی را به وجود آورده است.
وی تاکید کرد: بخشی از فرآیند بهبود فضای کسب و کار به مشوق‌های دولتی مربوط می‌شود. صنعت ساختمان با ۱۲۰۰ شغل و صنعت ارتباط مستقیم و غیرمستقیم دارد؛ لذا باید به عنوان یک ابزار پیشران، این بخش مولد را مورد توجه قرار داد. مجلس هم برای این موضوع برنامه‌ریزی داشته باشد ولی ما هیچ برنامه‌ای برای این موضوع ندیدیم. اگر برخی دوستان، گرانی مسکن را به منزله رونق می‌دانند ما آن را رونق تلقی نمی‌کنیم. افزایش قیمت متاثر از فاکتورهای مختلفی است. بخشی به هزینه های خرید زمین، بخشی به هزینه های دستمزد و خدمات نهادهای مختلف و بخش دیگر به مصالح برمی‌گردد که گران شده است.
به گفته دبیر کانون انبوه‌سازان، دولت برای تقویت تقاضا باید افزایش درآمد خانوار، کاهش قیمت مسکن و افزایش قدرت خرید مقتضایان را مورد توجه قرار دهد. برای بحث کاهش قیمت مسکن باید فاکتورهای تورم‌زا را نظارت کند و در تکنولوژی یک نظارت دوباره صورت گیرد. اما ساده‌ترین روش برای افزایش تقاضا تقویت مصرف‌کنندگان است. در تمام کشورهای جهان برای این منظور برنامه‌ریزی می‌کنند از طریق تسهیلات مناسب با سود پایین و مدت زمان طولانی به مردم پرداخت می‌شود.
پورحاجت گفت: اگر بخواهیم شرایط فعلی بخش مسکن را طبق پیش‌بینی‌های سال گذشته که باید بازار مسکن از مردادماه با توجه به اینکه دولت جدید تکلیفش مشخص شده و موعد سررسید سپرده‌گذاری مردم در صندوق‌های تسهیلات مسکن فرا رسیده به ثبات رسیده و از رکود خارج می‌شد بسنجیم، می‌بینیم به طور کلی این‌طور نیست. حجم معاملات مقداری افزایش یافته ولی این به معنای رونق نیست.
وی با بیان اینکه بخش تولید در پنج سال گذشته شرایط بسیار سختی را داشته و علی‌رغم این شرایط بحرانی هیچ توجهی به آن نشده است، گفت: سال گذشته بانک مسکن در بازه زمانی دو ماهه تسهیلاتی به سازندگان داد که بخش تولید را تا حدودی به ساخت و ساز راغب کرد ولی از بهمن ماه سال گذشته قطع شد و پس از آن هیچ تسهیلات مناسبی ارایه نشد. این در حالی است که بانک مسکن منابع خوبی در اختیار دارد اما متاسفانه آن را به بازار تزریق نکرده است و کانالی که برای تامین نقدینگی در حال حاضر در حوزه تولید وجود دارد از محل تامین اوراق است که متاسفانه هزینه پول برای بخش تولید بسیار سنگین است.
دبیر کانون انبوه‌سازان ادامه داد: به نظر می‌رسد بخش تولید باید حدود ۲۷تا ۲۸ درصد برای دریافت تسهیلات مسکن هزینه کند و این برای صنعتی که مولد و پیشران است مناسب نیست.
محسن رضایی به گزارش افکارنیوز، با انتشار پستی در صفحه اینستاگرام خود پیرامون نرخ سود بانکی و تاثیرش بر بازار مسکن نوشت:
"صدای پای بی‌عدالتی
دولت زمانی که درباره نرخ سود بانکی تصمیماتی می گیرد، باید آثار آن را بر اجاره و رهن مسکن و سایر امور اقتصادی ازجمله قدرت خرید، تولید و اشتغال ملاحظه و برای جبران زیان های وارده به مردم چاره اندیشی کند.
بی توجهی به آثار ناشی از تغییر نرخ سود و ایجاد فشارهای سنگین به خانوارهای اقشار متوسط و ضعیف، بی عدالتی را گسترش میدهد."
لازم به ذکر است؛ سود بانک ها از حدود دو ماه پیش کاهش یافته و این موضوع باعث تغییراتی در وضعیت بازار مسکن شده است.
بانک مسکن با تاکید بر اینکه ارائه سند رسمی املاک معامله شده (واحد مسکونی خریداری شده) به بانک مسکن به عنوان ضمانت ملکی برای دریافت تسهیلات الزامی است اعلام کرد: مبایعه نامه های نوشته شده در بنگاه های املاک سند عادی محسوب شده و رسمیت ندارد.
به گزارش افکارنیوز، بانک مسکن ضمن هشدار به متقاضیان دریافت انواع تسهیلات خرید مسکن مبنی بر عدم رسمیت اسناد عادی همچون مبایعه نامه‌های ملکی برای دریافت هر نوع تسهیلات خرید مسکن اعلام کرد: ارائه سند رسمی املاک معامله شده (واحد مسکونی خریداری شده) به بانک مسکن به عنوان ضمانت ملکی برای دریافت تسهیلات الزامی است و مبایعه نامه های نوشته شده در بنگاه های معاملات ملکی که اسناد عادی محسوب می‌شوند از رسمیت و سندیت کافی برای ارائه به عنوان وثیقه ملکی معتبر در زمان دریافت تسهیلات برخوردار نیستند.
هم اکنون بسیاری از متقاضیان خرید مسکن به فرض اینکه با استفاده از مبایعه نامه های نوشته شده و ثبت شده در بنگاه های معاملات ملکی می توانند اقدام به دریافت تسهیلات کنند به شعب بانک مسکن مراجعه می کنند؛ این در حالی است که بانک مسکن با اعلام این هشدار به متقاضیان که مبایعه نامه های کاغذی و یا پرینتی سند عادی محسوب شده و نمی توانند به عنوان وثیقه ملکی معتبر در زمان پرداخت تسهیلات از سوی بانک مسکن مورد پذیرش واقع شوند، تنها اسناد رسمی املاک مسکونی ثبت شده در دفاتر اسناد رسمی یا دفترخانه ها را به عنوان وثیقه مورد قبول برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن به متقاضیان به رسمیت می شناسد.
بر این اساس، کارشناسان بانکی به متقاضیان خرید مسکن هشدار می دهند با در نظر گرفتن این موضوع از بروز مشکلات احتمالی بعدی ناشی از کمبود نقدینگی یا توافق بر سر زمان مورد نیاز برای تکمیل بهای کل واحد مسکونی خریداری شده با فروشنده تا زمان انتقال سند رسمی و امکان دریافت تسهیلات مسکن در آن زمان، جلوگیری کنند.
به این ترتیب هر چند متقاضیان دریافت تسهیلات خرید مسکن به شرط برخورداری از سایر شرایط مورد نظر، بدون در اختیار داشتن سند رسمی در ابتدا می توانند نسبت به تشکیل پرونده برای بهره مندی از تسهیلات خرید مسکن مختص خانه اولی ها و یا اقدام به دریافت تسهیلات از طریق اوراق حق تقدم، به شعب بانک مسکن مراجعه و برای سپرده گذاری یا خرید اوراق اقدام کنند، اما در زمان دریافت تسهیلات و در موعد مقرر باید ضمانت نامه معتبر ملکی(سند رسمی واحد مسکونی خریداری شده ثبت شده در دفاتر اسناد رسمی) را به شعب بانک، ارائه کنند.
به این معنا که خانه اولی‌های متقاضی دریافت تسهیلات خرید مسکن که برای برخورداری از این تسهیلات نیازمند دست کم سپرده گذاری یک ساله معادل نیمی از رقم کل تسهیلات (به عنوان مثال، سپرده گذاری یک ساله 80 میلیون تومان برای بهره مندی از تسهیلات 160 میلیون تومانی خرید مسکن در شهر تهران)، در یکی از شعب بانک مسکن هستند در ابتدا برای افتتاح حساب و سپرده گذاری نیازی به ارائه سند ملکی ندارند و تنها با ارائه مدارک هویتی شامل شناسنامه و کارت ملی می توانند نسبت به افتتاح حساب و واریز سپرده اقدام کنند. این در حالی است که سایر متقاضیان دریافت تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق حق تقدم تسهیلات نیز برای بهره مندی از تسهیلات بدون سپرده در ابتدا و برای خرید اوراق نیازی به ارائه سند رسمی ندارند اما در زمان دریافت این تسهیلات باید سند رسمی ثبت شده در دفاتر اسناد رسمی مربوط به املاک خریداری شده را به عنوان وثیقه ملکی به بانک ارائه کنند.
این در حالی است که معیار و ملاک ضمانت ملکی برای دریافت تسهیلات جعاله (تسهیلات تعمیرات) که هم اکنون تا سقف 20 میلیون تومان و هم زمان با خرید واحدهای مسکونی به متقاضیان اختصاص می یابد نیز سند رسمی است و اسناد عادی همچون مبایعه نامه های کاغذی و پرینتی ثبت شده در بنگاه ها از سوی بانک مسکن برای پرداخت تسهیلات به متقاضیان به رسمیت شناخته نمی شود.
وزیر راه و شهرسازی پیشنهاد تغییر شرایط دریافت تسهیلات مسکن را به رییس‌جمهوری داد.
به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، عباس آخوندی با یادآوری اجرای 10 برنامه توسعه‌ای پس از پیروزی انقلاب اظهار کرد: نتیجه این 10 برنامه با هزینه میلیاردها تومانی به ایجاد وضعیت مناسبی ختم نشده است. به رغم آنکه هزاران میلیارد تومان برای اجرای برنامه‌های توسعه هزینه شده که 19 میلیون نفر در وضعیت بدمسکنی به سر می‌برند و این نشان میدهد یک جای کار ایراد اساسی دارد.
وی با تاکید بر اینکه تأمل در وضعیت بد مسکنی وظیفه سیاستگذاران و دست‌اندرکاران است، افزود: مسئله مهم در ایران وضعیت عدم تعادل بسیار شدیدی است، آمارها نشان میدهد 27 میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد در حالی که تعداد خانوارها 24 میلیون نفر است، یعنی 2 میلیون و 600 هزار واحد خانه خالی. همچنین 2.1 میلیون واحد خانه دوم در کشور وجود دارد.
وی با بیان اینکه اتفاقی که در ایران رخ داده و باید مورد توجه دست اندرکاران و سیاستگذاران قرار بگیرد این است که رشد جمعیت در کشور رو به کاهش است، تصریح کرد: بر اساس آمارهای سال گذشته، رشد جمعیت کشور 1.24 بود. در عین حال، بر اساس آمارها، رشد جمعیت 7 تا 10 استان بین صفر و منفی بوده و در 10 تا 12 استان نیز نرخ رشد جمعیتی بین صفر تا یک است.
وزیر راه و شهرسازی تاکید کرد: برنامه دولت، مجلس و شهرداری برای دو دهه آینده باید بر این مطلب متمرکز باشد که چگونه کیفیت زندگی را در بافت‌های شهری ارتقا بدهیم.
آخوندی با تاکید بر اینکه در حال حاضر کیفیت زندگی نازل شهری سبب ناخرسندی بسیاری است، گفت: اقدامات عملیاتی وزارت راه و شهرسازی در جهت ارتقای کیفیت زندگی شهری توانمندکردن مردم است که در بحث توانمندکردن مردم در بافت ها ما با تکیه بر نظام پس انداز و راه اندازی صندوق پس انداز یکم و افزایش میزان تسهیلات به مردم و همچنین کاهش سود تلاش های قابل توجهی را در راستای توانمندکردن مردم انجام دادیم.
وی با اشاره به اینکه دولت یازدهم افزایش قدرت خرید را در جهت توانمندکردن مردم با تکیه بر نظام پس انداز افزایش داد، اظهار کرد: نرخ سود تسهیلات در بافت فرسوده 8و در سایر بافت ها 9.5 درصد است که رقم مناسبی است. در حال حاضر 260هزار نفر در صندوق پس انداز یکم ثبت نام کرده اند که باید بتوانیم این رقم را افزایش دهیم.
وی بیان کرد: پیشنهادم به رییس‌جمهوری این است که میزان اعطای تسهیلات مسکن را از هر 6ماه یک برابر به هر 5 ماه یک برابر افزایش دهد.
بسته تحریک تقاضای مسکن در بافت فرسوده با دو هدف «رونق‌بخشی به بازار ملک» و «تشویق عرضه در هسته شهرها» طراحی شد. محتوای این بسته از تسهیلات خرید مسکن صندوق «یکم» رفع نقص خواهد کرد. وام مسکن «یکم» اگرچه با استقبال اولیه خانه‌اولی‌ها همراه شده، اما روند پرداخت به‌دلیل مبلغ بالای اقساط و دوره طولانی سپرده‌گذاری رضایت‌بخش نیست؛ به‌طوری‌که این صندوق نتوانسته معاملات مصرفی آپارتمان را متحول کند. موتور دوگانه رونق مسکن، تسهیلات خرید در «بافت فرسوده» را به وام در استطاعت دهک‌های متوسط رو به پایین تبدیل می‌کند.
تیم اقتصادی دولت امروز در یک نشست ویژه، بسته جدید متولی بخش مسکن برای رونق‌زایی در بازار ملک را بررسی می‌کند. گزارش اقتصادنیوز، از آنچه در اولین روزهای کاری دولت دوازدهم، برای یکی از بخش‌های همچنان درگیر رکود، تدارک دیده شده، حاکی است: مسوولان بخش مسکن یک بسته برای «تحریک تقاضا در بافت فرسوده» طراحی کرده‌اند که محتوای آن ضمن «پاسخ عملیاتی» به خواسته دست‌کم یک سال اخیر بازار، قرار است «دغدغه‌ها» درباره ظرفیت مغفول در هسته شهرها برای رونق ملکی را نیز برطرف کند. بسته پیشنهادی که امروز احتمالا با حضور رئیس‌جمهوری در جلسه ستاد اقتصادی، تشریح می‌شود یک محور اصلی دارد که شامل «رفع نقص از سبد تسهیلات خرید مسکن» برای متقاضیان واحدهای مسکونی نوسازی شده در «بافت‌های فرسوده» است.
در قالب این بسته، قرار است «عملیات تحریک» بازار مسکن در مسیر رونق، با موتور جدید حاصل از بازطراحی موتور کم‌شتاب دو سال اخیر، به اجرا دربیاید. محرک جدید، مدل اصلاح شده صندوق پس‌انداز «یکم» متناسب با شرایط اقتصادی متقاضیان است که بر اساس آن، «کاهش نرخ سود تسهیلات، کاهش مدت زمان سپرده‌گذاری و همچنین افزایش طول دوره بازپرداخت وام یکم» در بسته سیاستی، پیشنهاد شده است. بررسی‌ها نشان میدهد: مبلغ «اقساط» ماهانه تسهیلات «یکم» و همچنین «طول انتظار» برای دریافت این تسهیلات، در حال حاضر مهم‌ترین نقص سبد وام‌های مسکن محسوب می‌شود که در کنار، خلأ ابزار لیزینگ و انسداد مسیر پرداخت وام‌های بدون سپرده ساخت، امکان خروج کامل از رکود ملکی را سلب کرده است.
صندوق پس‌انداز مسکن «یکم»، به‌عنوان موتور رونق مسکن -که دو سال پیش طراحی شد- در ازای یک سال سپرده‌گذاری متقاضیان معادل نصف مبلغ وام، در تهران 80 میلیون تومان وام خرید با طول بازپرداخت 12 ساله و مبلغ قسط ماهانه حدود 900 هزار تومان به سپرده‌گذاران پرداخت می‌کند. هم اکنون نرخ سود تسهیلات «یکم» در بافت‌های فرسوده با حذف شرط «خانه‌اولی» برای متقاضیان تسهیلات در بافت، 8 درصد و در خارج از بافت فرسوده 5/ 9 درصد است. اگر چه اختلاف در نرخ سود این تسهیلات در بافت و خارج از بافت فرسوده، اوایل سال گذشته و با هدف هدایت تقاضای مسکن به درون شهرها و کمک به دهک‌های متوسط رو به پایین، در اقدامی مشترک توسط دولت و بانک مرکزی ایجاد شد، اما تا کنون انتظارات از ظرفیت بالقوه این صندوق، محقق نشده است.
مدل فعلی صندوق، به دلیل طولانی‌بودن مدت زمان انتظار و از آن مهم‌تر، مبلغ اقساط، فاقد کارآیی کامل برای تحریک تقاضای مصرفی است؛ به‌طوری که طی یک سال اخیر که اولین دوره پرداخت تسهیلات «یکم» محسوب می‌شود، آمارها نشان میدهد طول دوره پس‌انداز غالب سپرده‌گذاران در صندوق، به دلیل ناتوانی در تکمیل کف سپرده، به اجبار، از 12 ماه به 18 ماه افزایش پیدا کرده و باعث تاخیر در اثرگذاری نظام «پس‌انداز و تامین مالی خرید مسکن» بر تحرک بازار ملک شده است. علاوه بر این چالش، در حال حاضر به مراتب کمتر از نصف سپرده‌گذاران واجد شرایط دریافت وام در هر ماه، نسبت به دریافت تسهیلات خود از صندوق اقدام می‌کنند. ناتوانی مالی متقاضیان در پرداخت اقساط ماهانه، یکی از عوامل اصلی عدم مراجعه برای دریافت تسهیلات عنوان می‌شود. این ناتوانی برای دهک‌های متوسط رو به پایین، بیشتر از دهک‌های متوسط رو به بالا است. در بسته پیشنهادی دولت، برای برطرف شدن عیب موتور بازار مسکن –صندوق یکم- موتور جدیدی طراحی شده که در قالب آن، متقاضیان خرید واحدهای مسکونی نوسازی شده در بافت‌های فرسوده شهرها می‌توانند، با «کمتر از یک سال سپرده‌گذاری» در صندوق پس‌انداز مسکن، تسهیلات خرید در سقف صندوق «یکم» اما با نرخ سود پایین‌تر را در قالب «بازپرداخت 20 ساله» دریافت کنند. پیشنهاد مطرح آن است که نرخ سود تسهیلات «یکم» در بافت فرسوده از 8 درصد فعلی به زیر 7 درصد کاهش یابد و مدل پس‌انداز در صندوق نیز از روال فعلی «یک سال سپرده‌گذاری معادل نصف مبلغ تسهیلات» به «8 ماه سپرده‌گذاری» تغییر کند.
در صورت تصویب مدل جدید، فرمول پس‌انداز در صندوق «یکم» از شکل طولانی «پرداخت یک برابر مبلغ سپرده بعد از هر 6 ماه سپرده‌گذاری» به حالت کوتاه‌تر «پرداخت یک برابر مبلغ سپرده بعد از هر 4 ماه سپرده‌گذاری» تغییر پیدا می‌کند. به این ترتیب، مدت انتظار برای دریافت ارزان‌قیمت‌ترین تسهیلات خرید مسکن مختص آپارتمان‌های نوسازی شده در بافت فرسوده، به کمتر از یک سال خواهد رسید. از طرفی، با کاهش نرخ سود تسهیلات و افزایش طول دوره بازپرداخت تسهیلات به 20 سال، مبلغ قسط ماهانه وام خرید مسکن «یکم» حداقل 20 تا 25 درصد کاهش پیدا می‌کند. در حال حاضر قسط وام 80 میلیونی «یکم» در بافت فرسوده (با نرخ سود 8 درصد) رقمی در حدود 865 هزار تومان است که با مدل پیشنهادی در بسته تحریک تقاضای ملکی در بافت فرسوده، مبلغ قسط این تسهیلات به نزدیک 600 هزار تومان می‌رسد. همچنین اقساط ماهانه وام زوجین 160 میلیون تومانی صندوق «یکم» نیز با مدل جدید، از حدود یک میلیون و 730 هزار تومان در ماه به کمتر از یک میلیون و 200 هزار تومان خواهد رسید.
در بسته پیشنهادی، منابع مورد نیاز برای حفظ تعادل صندوق پس‌انداز مسکن –رعایت تعادل منابع و مصارف صندوق به‌عنوان خط قرمز بانک مرکزی- از چند مسیر قابل‌تامین است.
بررسی‌ها نشان میدهد در صورت اصلاح مدل پس‌انداز در صندوق «یکم» با کاهش نرخ سود و افزایش طول دوره بازپرداخت، عملا تسهیلات خرید مسکن این صندوق، برای قشر بیشتری از متقاضیان، به «وام در استطاعت» تبدیل می‌شود به‌طوری که جذابیت آن باعث افزایش تقاضای دریافت تسهیلات، فراتر از حدمجاز تعریف در صندوق خواهد شد. در این‌صورت، منابع کمکی برای حفظ تعادل منابع و مصارف صندوق -که پیش‌تر از محل اقساط ماهانه تسهیلات مسکن مهر، تامین می‌شد و اکنون نیز ادامه دارد- کفاف حفظ تعادل بین ورودی و خروجی صندوق را نخواهد داد. پیشنهادهایی در بسته جدید برای تامین منابع کمکی صندوق پس‌انداز مسکن مطرح شده است که شامل «تبدیل خط اعتباری 45 هزار میلیارد تومانی مسکن مهر به سرمایه بانک مسکن»، «اختصاص کامل اقساط وام مسکن مهر به صندوق یکم بعد از تکمیل پروژه‌های مسکن مهر»، «شناورسازی نرخ سود تسهیلات از سال سیزدهم بازپرداخت معادل نرخ تورم به اضافه 2 درصد در هر سال»، «استفاده از منابع صندوق توسعه ملی» و همچنین «اجازه به بانک‌ها برای خرید اوراق رهنی از بانک مسکن در ازای سپرده قانونی نزد بانک‌مرکزی» می‌شود.
دو سال پیش برای تبدیل بانک عامل بخش مسکن به بانک توسعه‌ای، یک پیشنهاد مطرح برای تامین منابع کمکی موردنیاز این بانک، «تامین مالی از محل فروش اوراق به سایر بانک‌ها» بود. در قالب این پیشنهاد، بانک‌های تجاری به‌جای رعایت سپرده قانونی 10 تا 13 درصدی نزد بانک مرکزی، می‌توانند در ازای همه یا بخشی از آن، به خرید اوراق رهنی از بانک عامل بخش مسکن اقدام کنند. این بانک به پشتوانه تسهیلات خرید مسکن پرداختی به وام‌گیرنده‌ها، می‌تواند در قالب بازار رهن ثانویه، اوراق رهنی منتشر کند و مطالبات بلندمدت خود را به منابع نقد تبدیل کند. در حال‌حاضر نرخ سود بازارپذیر برای اوراق رهنی بابت فروش در بازار سرمایه، بالای 18 درصد برآورد می‌شود که از نرخ سود تسهیلات اولیه بالاتر است؛ اما در صورت تصویب پیشنهاد جدید، امکان فروش اوراق رهنی با نرخ سود زیر 10 درصد به سایر بانک‌ها فراهم می‌شود و از این محل، هزینه تامین منابع برای تسهیلات مسکن نیز پایین می‌آید که این باعث خواهد شد پرداخت تسهیلات یکم با نرخ سود 6 تا 8درصد فراهم شود. در حال‌حاضر ظرفیت پرداخت تسهیلات «یکم» حدود 100 هزار فقره در سال است اما موتور جدید طراحی شده، در صورت تصویب در ستاد اقتصادی دولت و تصویب نهایی در شورای پول و اعتبار می‌تواند ظرفیت پرداخت تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق پس‌انداز را به 200 هزار فقره وام در سال برساند که نیمی از آن، مختص بافت فرسوده خواهد بود. تسهیلات صندوق پس‌انداز جدید، قابلیت تبدیل به وام ساخت را نیز دارد و می‌تواند برای پروژه‌های نوسازی بافت فرسوده مورد‌استفاده سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی قرار بگیرد.
موتور محرک جدید برای بازار مسکن، یک موتور دوگانه است که هم تحریک تقاضای مصرفی به‌واسطه حذف اشکالات و نواقص وام «یکم» را موجب می‌شود و هم باعث تحریک عرضه ناشی از تسهیل فروش واحدهای از قبل ساخته‌شده، خواهد شد.
به گزارش اقتصادنیوز ، بازار معاملات مسکن در میانه تابستان، بعد از دست‌کم یک‌سال «توقف» در فاز پیش‌رونق، به «مرز رونق» رسید. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از آمارهای دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن درباره تازه‌ترین وضعیت بازار ملک در تهران حاکی است ماه گذشته، فروش آپارتمان در تهران، «رکورد» زد به‌طوری‌که بیشترین حجم معاملات خرید مسکن، پس از 39 ماه، برای مرداد 96 به ثبت رسید.
مرداد امسال، 16 هزار و 758 واحد مسکونی در شهر تهران فروخته شد که این حجم معامله ماهانه خرید ملک، از ابتدای خرداد 93 تاکنون، بی‌سابقه بوده است. پیش‌تر، رکورد بیشترین حجم معامله آپارتمان در تهران، برای اردیبهشت 93 با فروش 22 هزار و 118 واحد مسکونی به ثبت رسیده بود که اگر چه این حجم فروش در آن زمان، فوق‌العاده بالا ارزیابی می‌شد اما با توجه به شکل‌گیری دوره رکود مسکن از اواسط سال 92، رکورد فروش اردیبهشت 93، نوعی رفتار سنتی بازار ملک ناشی از ماه شبه‌تعطیل فروردین بوده است که معمولا در همه سال‌ها با دامنه‌های متفاوت، تکرار می‌شود.
به این ترتیب، کارنامه معاملات مسکن مرداد 96، اولین ماه متفاوت –پرفروش- در بازار ملک از رکود 92 تاکنون محسوب می‌شود که «تحقق» سه پیش‌بینی هم‌جهت درباره این بازار را نشان میدهد. طی سه سال اخیر، متوسط حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران، کمتر از 13 هزار واحد در ماه بوده است. در یک‌سال گذشته نیز که بازار وارد فاز پیش‌رونق شد، اگر چه رشد حدود 5 درصدی در میزان فروش واحد مسکونی در تهران –رشد نقطه‌ای به معنی تغییرات حجمی نسبت به ماه مشابه سال قبل- اتفاق افتاد اما حجم ماهانه معاملات تا پیش از مرداد امسال، از حول و حوش 15 هزار واحد بالاتر نرفت. بررسی وضعیت فعلی بازار معاملات مسکن، با استناد به متوسط میزان فروش ماهانه آپارتمان در سال‌های 90 و 91 حاکی است: نبض معاملات ملک، علامت «آستانه رونق» را نشان میدهد. در سال‌های اوج رونق مسکن -90 و 91- ماهانه به‌طور متوسط بیش از 17هزار واحد مسکونی در شهر تهران به فروش می‌رسید. کارشناسان مسکن، برای تشخیص تغییر فاز بازار معاملات، یک نشانه شکل‌گیری رونق در معاملات را رشد حجم فروش به حول و حوش 17 هزار واحد در ماه و تداوم آن برای حداقل سه ماه متوالی عنوان می‌کنند. در حال حاضر، وضعیت بازار معاملات ملک در پایتخت بر اساس کارنامه مرداد 96 –نزدیک شدن حجم معاملات مرداد به تراز 17 هزار واحد- حکایت از «حرکت رو به جلو در مسیر پیش‌رونق به سمت فاز رونق» دارد. در صورت تکرار کارنامه فروش ماه میانی تابستان در شهریور، بازار معاملات مسکن در نیمه سال 96، وارد فاز رونق خواهد شد. با این حال، احتمال افت خفیف در میزان فروش آپارتمان در ابتدای پاییز ناشی از پایان فصل اصلی نقل و انتقال ملکی وجود دارد اما در صورت بالا بودن حجم معاملات از حداقل 14 تا 15 هزار واحد مسکونی در ماه، بازار تا شب عید در فاز رونق تثبیت خواهد شد.
«ریزنوسان» در قیمت مسکن
خیز معاملات مسکن در مرداد، به شکل غیرتورمی اتفاق افتاد. به‌رغم رشد 23 درصدی میزان فروش آپارتمان در مرداد نسبت به تیر امسال، متوسط قیمت مسکن در تهران، کمتر از یک درصد، با تغییرات ماهانه روبه‌رو شد. میانگین قیمت مسکن در تهران از 4 میلیون و 570 هزار تومان در تیرماه امسال به 4 میلیون و 600 هزار تومان تغییر کرد که «ریزنوسان» 6/ 0 درصدی در فاصله دو ماه اول تابستان را نشان میدهد. متوسط قیمت مسکن در عین حال به‌دلیل ریزنوسانات یک‌سال اخیر، در حال حاضر 6 درصد بیشتر از مرداد سال گذشته است. مرداد پارسال، متوسط قیمت آپارتمان در تهران، مترمربعی 4 میلیون و 330 هزار تومان گزارش شده بود.
6 عامل پیشران معاملات مسکن
بررسی‌‌های عوامل پیشران بازار معاملات مسکن در مسیر رونق به لحاظ حجم معاملات خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی نشان میدهد، رشد 23 درصدی ماهانه در حجم معاملات، بیش از هر چیز به 6 عامل مهم بستگی دارد که مجموعه این عوامل موجب شده است هم‌اکنون بازار معاملات مسکن در مرز رونق قرار بگیرد. اولین و مهم‌ترین عامل پیشران معاملات مسکن در مسیر رونق، «تغییر نرخ سود در بازارهای رقیب» است.مردادماه امسال زمزمه کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی که از چند ماه قبل مطرح شده بود، با انتشار اخبار رسمی از سوی مراجع سیاست‌گذاری در بازار پول، درباره کاهش قریب الوقوع نرخ سود سپرده‌ها، منجر به بروز اثر روانی ناشی از این تصمیم در بازار مسکن طی دومین ماه از تابستان شد.
زمزمه کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی درحالی مرداد ماه به اوج خود رسید که از چند ماه قبل منجر به ترغیب برخی متقاضیان مصرفی به انتقال سرمایه‌های موجود در حساب‌های بانکی به بازار مسکن شده بود که با اعلام رسمی رئیس کل بانک مرکزی درخصوص کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی در نیمه مردادماه، حجم تقاضای خرید مسکن را افزایش داد.به این معنا که آن دسته از متقاضیانی که عزم خرید واحدهای مسکونی داشتند اما جذابیت نرخ‌بالای سود سپرده‌های بانکی مانع از ورود جدی آنها به بازار مسکن شده بود با اوج گرفتن زمزمه‌ها وانتشار اخبار رسمی درخصوص اراده سیاست‌گذار پولی به کاهش نرخ سودسپرده‌های بانکی، اقدام به انجام معامله در بازار خرید مسکن کردند.
ولی‌الله سیف، رئیس کل بانک مرکزی نیمه مرداد امسال اعلام کرد طی دو هفته آینده بخشنامه مربوط به بازگشت نرخ سود سپرده‌های بانکی به سطح 15درصد به همه بانک‌ها و موسسات مالی واعتباری ابلاغ می‌شود؛ متعاقب این تصمیم، تعداد قابل توجهی از متقاضیان خرید مسکن که برای بهره‌مندی از سود بیشتر در بازار پول تصمیم خود را برای خرید مسکن به تاخیر انداخته بودند اقدام به خروج سرمایه‌ها از حساب‌های بانکی و ورود به بازار معاملات مسکن کردند.بازار معاملات خرید وفروش مسکن پایتخت در حالی طی مردادماه رشد ماهانه 23 درصدی را به لحاظ حجم معاملات خرید مسکن تجربه کرد که در خرداد و تیرماه حجم معاملات مسکن به ترتیب 7 و 4 درصد کاهش یافت.
کارشناسان بازار مسکن معتقدند در مقطع زمانی فعلی با توجه به ابلاغ واجرایی شدن بخشنامه جدید بانک مرکزی درخصوص عملیاتی شدن نرخ سود مصوب تیرماه سال گذشته شورای پول و اعتبار، از یازدهم شهریور امسال، بازار معاملات مسکن بیشترین اثرپذیری را از این رویداد جدید در بازار پول خواهد گرفت؛ طوری که طی شهریور ماه –ماه جاری- نیز انتظار می‌رود تحت تاثیر این موضوع، حجم معاملات مسکن با تحرک قابل توجهی از سوی خریداران روبه‌رو شود؛ به این معنا که انتظار می‌رود شهریور ماه نیز حجم معاملات خرید مسکن دست کم معادل حجم معاملات انجام شده در مردادماه به ثبت برسد. دومین عامل پیشران معاملات مسکن در مرداد امسال، به «ایجاد ثبات سیاسی ناشی از انتخاب و استقرار دولت دوازدهم» برمی‌گردد؛ با مشخص شدن آینده سیاسی چهارسال پیش روی کشور و ثبات شرایط سیاسی، بازار مسکن نیز از این ثبات تاثیر گرفته و حرکت بازار مسکن در فاز پیش‌رونق که تحت تاثیر برگزاری انتخابات ریاست جمهوری در بهار امسال با وقفه موقتی همراه شده بود در مرداد با رشد ماهانه 23 درصدی در حجم معاملات خرید آپارتمان از سوی متقاضیان شتاب گرفت.
سومین عامل، «مشخص شدن چشم‌انداز اقتصادی برای هر دوسمت متقاضی خرید و فروش در بازار معاملات مسکن تحت تاثیر استقرار دولت دوازدهم و اعلام برنامه‌های اقتصادی دولت جدید» است؛ متقاضیان خرید و فروش واحدهای مسکونی که طی ماه‌های گذشته در نتیجه بروز نااطمینانی ناشی از مشخص نبودن آینده سیاسی و اقتصادی کشور، به گونه‌ای کاملا محتاطانه اقدام به ورود به بازار مسکن می‌کردند با از بین رفتن این نااطمینانی در نتیجه استقرار دولت دوازدهم، تحرکات خود را در بازار ملک افزایش دادند که همین موضوع خود را با رسیدن حجم معاملات خرید مسکن در مردادماه به مرز رونق(نزدیک به 17 هزار معامله خرید مسکن طی یک ماه)نشان داد. چهارمین عامل به «خصلت طبیعی ماه میانی تابستان(مردادماه)در میان سایر ماه‌های سال» درخصوص حجم معاملات مسکن برمی گردد؛ درحالی که همواره فصل تابستان به‌عنوان فصل طلایی جابه جایی در بازار مسکن شناخته می‌شود، اوج انجام معاملات مسکن معمولا مربوط به میانه تابستان یعنی مردادماه است؛ معمولا متقاضیان خرید مسکن در تیرماه جست‌و‌جوهای خود برای اطلاع از سطح قیمت‌ها و همچنین یافتن فایل‌ها و مناطق مناسب مطابق با شرایط و سلایق خود را آغاز کرده اما در مردادماه اقدام به انتخاب گزینه نهایی و خرید آن می‌کنند.این موضوع به‌طور معمول در همه سال‌ها تکرار می‌شود.بنابراین بخشی از رشد ماهانه 23 درصدی حجم معاملات مسکن ناشی از این خصلت طبیعی است. عامل پنجم پیشران بازار معاملات مسکن در مردادماه امسال به «برآیند صفر نوسانات بهاری قیمت مسکن» مربوط می‌شود؛ نوسانات قیمتی بازار مسکن طی سه ماهه ابتدایی سال جاری به گونه‌ای رقم خورد که ابتدای تیرماه میانگین قیمت مسکن به سطح متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در اسفندماه یعنی مترمربعی 4 میلیون و 570 هزار تومان رسید. ششمین عامل که به نوعی محرک فرعی موقتی برای خرید مسکن محسوب می‌شود به ماجرای افزایش 10 میلیون تومانی وام جعاله(تعمیرات)مسکن مربوط می‌شود؛ اواخر بهار امسال، وام جعاله مسکن از 10 به 20 میلیون تومان افزایش یافت، اما تعیین اعتبار 3 ماهه برای دریافت وام جعاله 20میلیون تومانی-پرداخت وام جعاله 20 میلیونی تنها تا پایان شهریور ماه-منجر به افزایش استقبال متقاضیان خرید مسکن با استفاده از تسهیلات، از معاملات آپارتمان شد.اوایل تابستان پیش بینی شد با ایجاد این محرک موقتی، حجم معاملات مسکن در نیمه دوم تابستان افزایش یابد.
در کنار این 6 عامل، اعمال دو تاکتیک « ترغیب به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن» و همچنین « تشویق به اعمال تخفیف در قیمت‌های پیشنهادی فروش آپارتمان» از سوی واسطه‌های ملکی در افزایش حجم معاملات خرید مسکن موثر واقع شد.
تغییر نرخ سود بانکی به عنوان یکی از اثرگذارترین متغیرهای بیرونی در بازار مسکن، یک بازی جدید را در سه حوزه بازار ملک در روزها و هفته‌های آینده رقم می‌زند. بررسی‌ها نشان میدهد کاهش نرخ سود سالانه سپرده‌های بانکی و بازگشت روی سطح ۱۵ درصد که در ابتدای تابستان سال گذشته تصویب شده بود اما بر اجرای آن نظارت جدی اعمال نمی‌شد، بر رفتارها در سه بازار اجاره، معاملات مسکن و ساخت‌وساز اثرگذار است و مسیر بازار مسکن را در هر کدام از این حوزه‌ها به صورت متفاوت از دیگری دستخوش تغییر می‌کند.
به گزارش اقتصادنیوز ، با گذشت کمتر از یک هفته از اعلام لازم‌الاجرا شدن ضوابط مربوط به نرخ سود بانکی از سوی بانک مرکزی، اگرچه جو روانی بازار مسکن عمدتا در حوزه بازار املاک استیجاری تحت تاثیر این اتفاق قرار گرفته است، اما بررسی کارشناسان مشخص می‌کند نه تنها این تغییر در حجم معاملات مسکن اثرگذار است، بلکه بازار ساخت‌وساز را نیز دستخوش تغییر می‌کند.
هرچند جو روانی ناشی از کاهش نرخ سود بانکی به طور معمول بیشترین اثر خود را در بازار اجاره می‌گذارد، اما این تصور که کاهش نرخ سود بانکی منجر به افزایش اجاره آپارتمان می‌شود، نادرست است. بررسی نحوه اثرگذاری تغییرات کاهشی نرخ سود بانکی بر بازار اجاره مشخص می‌کند، کاهش نرخ سود بانکی بدون آنکه اثر مستقیم و آنی در اجاره داشته باشد، وزن اجاره‌بهای ماهانه و مبلغ ودیعه را تغییر میدهد؛ به این معنا که موجب افزایش اجاره‌بهای ماهانه ملک در برابر ودیعه کمتر می‌شود.
به عبارت دیگر، آنچه پیش‌بینی می‌شود از محل کاهش نرخ سود بانکی در بازار اجاره‌بها رخ دهد، سخت شدن شرایط بازار اجاره برای مستاجران از بابت تغییر نسبت میان اجاره‌بهای ماهانه و مبلغ رهن است، نه از بابت افزایش مبلغ اجاره. تابستان سال 95 بلافاصله بعد از مصوبه شورای پول و اعتبار مبنی بر کاهش نرخ سود بانکی از 18 به 15 درصد، اوج کمیابی فایل‌های رهن کامل بود اما این وضعیت در اواخر سال گذشته تغییر کرد. چراکه بانک‌ها به تدریج مسیرهای قانونی متفاوتی نظیر استفاده از ظرفیت صندوق‌های زیرمجموعه خود، برای پرداخت سود بیشتر به سپرده‌گذاران پیدا کردند و این وضعیت موجب قدری افزایش در فایل‌های رهن کامل و نیز تعدیل نسبت اجاره‌بهای ماهانه و مبلغ ودیعه شد. به طور کلی مستاجران تمایل دارند مبلغ ودیعه بیشتری در ازای اجاره‌بهای کمتر پرداخت کنند و قراردادهای رهن کامل نیز، ایده‌آل‌ترین وضعیت برای اغلب آنها است. از سوی دیگر زمان کاهش نرخ سود بانکی نیز تا حدودی به نفع فصل طلایی نقل‌وانتقالات در بازار اجاره تمام شد. اعلام خبر لازم‌الاجرا شدن بخشنامه جدید بانک مرکزی مبنی بر تثبیت نرخ سود بانکی 15 درصدی در ابتدای شهریور ماه رخ داد و این در حالی است که عملا بسیاری از مستاجران که در ماه‌های تیر و مرداد قراردادهای خود را تمدید کرده‌اند، از عوارض بخشنامه مذکور به دور بوده‌اند.
کاهش نرخ سود بانکی اگرچه یک فرصت برای رونق معاملات مسکن و حتی رونق ساخت‌وساز تلقی می‌شود، اما در عین حال یک عارضه هم برای بازار اجاره دارد. تعدیل نرخ سود بانکی به عنوان نیاز اقتصاد برای تنظیم نسبی نرخ بازدهی بازار پول با سایر بازارها، باید بسیار زودتر از شهریور 96 رخ می‌داد و طبیعی است که این رخداد، عوارضی را متوجه بازار اجاره می‌کند. با این حال شکل کاهش نرخ سود بانکی برای گروهی از مستاجران، با کمترین عارضه همراه است.
هر چند کارشناسان «کاهش بیش از پیش حجم فایل‌های رهن کامل» و «افزایش سهم اجاره‌بهای ماهانه نسبت به ودیعه» را دو عارضه قطعی تثبیت نرخ سود بانکی در ایستگاه 15 درصد در بازار رهن و اجاره آپارتمان می‌دانند، اما پیش‌بینی می‌شود این عارضه به شکل ناگهانی بازار را درگیر نکند و اثر آن به صورت تدریجی طی یک سال آینده مشهود شود؛ چراکه براساس تکلیف بخشنامه بانک مرکزی، نرخ‌های سود علی‌الحساب تعیین شده بخشنامه جدید بانک مرکزی، ناظر بر قراردادهایی است که پس از تاریخ صدور بخشنامه بین بانک‌ها و موسسات اعتباری با مشتری منعقد می‌شود. به این ترتیب نرخ سود سالانه 15 درصدی در قراردادهای منعقده قبلی تا پایان مدت زمان قرارداد که حداکثر تا یک سال آینده خواهد بود، معتبر است. به عبارت دیگر، با توجه به اینکه اغلب موجران مبالغی را که به عنوان ودیعه چه در قراردادهای رهن کامل و چه در قراردادهای رهن و اجاره از مستاجران دریافت کرده‌اند، در سپرده‌هایی با نرخ سود بیش از 15 درصد که از قبل افتتاح شده است، سپرده‌گذاری می‌کنند، بازار رهن و اجاره به یکباره به دو عارضه قابل پیش‌بینی که ذکر شد، دچار نخواهد شد.
برآورد کارشناسان بازار مسکن نشان میدهد در حال حاضر صرفا موجرانی که برای نخستین بار آپارتمان خود را اجاره می‌دهند، یعنی سازندگانی که آپارتمان‌های نوساز خود را برای اولین بار در بازار اجاره عرضه می‌کنند، از خبر جدید تاثیر پذیرفته و نه تنها از رهن کامل آپارتمان خودداری می‌کنند، بلکه ممکن است ارقام بالاتری برای اجاره ماهانه در ازای ودیعه کمتر پیشنهاد دهند. این در حالی است که گروه دیگری از موجران تمایل دارند در قراردادهای امسال نیز حداقل معادل همان ودیعه سال گذشته را از مستاجران جدید دریافت کنند تا نیاز به برداشت از حساب‌های سپرده سرمایه‌گذاری خود نداشته باشند. در واقع موجران معادل رقمی را که از مستاجر قبلی به عنوان ودیعه دریافت کرده‌اند را از مستاجر جدید دریافت می‌کنند و آن را به مستاجر قبلی پرداخت می‌کنند تا سود مورد انتظار از سپرده‌گذاری بانکی آنها کاهش نیابد. در نتیجه این رفتار موجران، گروهی از مستاجران دچار عوارض تغییر نرخ سود بانکی نمی‌شوند.
تحقیقات میدانی از بنگاه‌های معاملات املاک نشان میدهد طی روزهای گذشته تغییری در حجم تقاضای اجاره رخ نداده و موجران هم قیمت یا نسبت رهن و اجاره آپارتمان خود را تغییر نداده‌اند. در واقع بازار املاک استیجاری تحت تاثیر خبر لازم‌الاجرا شدن نرخ 15درصدی سود بانکی از 11 شهریور امسال، دچار شوک نشده و نسبت رهن و اجاره پیشنهادی موجران همچنان طبق رویه سال گذشته منظور شده است. بر اساس گزارش دفتر اقتصاد مسکن، نرخ اجاره‌بهای آپارتمان در تیرماه نسبت به ماه مشابه سال گذشته 18 درصد رشد کرده و اکنون میانگین اجاره‌بهای نهایی هر مترمربع آپارتمان در تهران، ماهانه 27 هزار و 600 تومان است که به صورت ترکیبی از ودیعه و اجاره‌بها پرداخت می‌شود.
اثر تثبیت سود بانکی بر بازار معاملات
کارشناسان مسکن با توجه به تجربه اعلام مصوبه شورای پول و اعتبار در تیر 95 مبنی بر کاهش نرخ سود بانکی به 15 درصد، بر این باور هستند که کاهش نرخ سود بانکی در بازار معاملات مسکن، زودتر از عارضه‌ای که در بازار اجاره به دنبال دارد، اثر خود را نشان میدهد. مصوبه مذکور در آغاز تابستان سال گذشته بلافاصله اثر خود را به شکل افزایش حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران نشان داد به نحوی که در مرداد 95 حجم معاملات مسکن نسبت به مدت مشابه سال گذشته 37 درصد افزایش یافت؛ ضمن اینکه حجم معاملات ماهانه مسکن در مرداد پارسال به 15 هزار و 900 فقره یعنی بالاترین حد یک سال 95 رسید. همچنین رشد نقطه‌ای معاملات مسکن در شهریور سال گذشته 13 درصد بود. کارشناسان اقتصادی همواره دو بازار پول و مسکن را رقیب یکدیگر می‌دانند. آنها بر این باور هستند که هر زمان سود بانکی افزایش پیدا می‌کند، متقاضیان خرید ملک بازار پول را ترجیح می‌دهند و در نتیجه از حجم معاملات کاسته می‌شود. در مقابل کاهش سود بانکی نیز می‌تواند موجب سرازیر شدن بخشی از سپرده‌ها به بازار ملک شود. بر این اساس انتظار می‌رود در شهریور امسال به دنبال لازم‌الاجرا شدن نرخ سود بانکی 15 درصدی، شاهد اوج‌گیری معاملات مسکن بعد از دو ماه رشد منفی باشیم.
از سوی دیگر کاهش نرخ سود بانکی در شرایط فعلی، تحریک‌کننده تقاضای سوداگرانه و سفته‌بازانه در بازار مسکن نخواهد بود، چراکه همچنان نرخ سود واقعی سپرده‌گذاری در بانک‌ها حدود پنج واحد درصد بیش از نرخ تورم عمومی است. تحقیقی که در سال 94 درباره اثر نرخ سود واقعی سپرده‌های بانکی بر سبد دارایی‌های ملکی خانوارها انجام شده بود و نتیجه آن در فصلنامه اقتصاد مسکن به چاپ رسید، نشان میدهد تا زمانی که نرخ سود واقعی سپرده‌گذاری در بانک‌ها مثبت است، به این معنا که نرخ سود اسمی سپرده‌ها بیش از نرخ تورم است، سرمایه‌گذاران از بین دو بازار رقیب یعنی بازار پول و بازار مسکن، همچنان بازار پول را برای سرمایه‌گذاری انتخاب می‌کنند. در این وضعیت خانوارهایی که ریسک‌پذیری بالایی دارند و با منابع نقدی در اختیار خود می‌توانند در بازار مسکن سفته‌بازی کنند، 76 درصد از سبد دارایی خود را به بازار سهام اختصاص داده و فقط 24 درصد را به حوزه مسکن اختصاص می‌دهند. این در حالی است که همین گروه در شرایطی که نرخ سود واقعی سپرده‌های بانکی منفی باشد، 79 درصد از سبد دارایی خود را به سمت بازار ملک سرازیر می‌کنند.
در مقابل افرادی که از قدرت ریسک پایین یا متوسط برخوردارند، در صورت مثبت بودن نرخ سود واقعی بانک‌ها، 25 تا 75 درصد از دارایی خود را به سپرده‌های بانکی اختصاص می‌دهند. این مطالعه سبد دارایی را شامل ملک، سهام، سپرده بانک، ارز، سکه و اوراق مشارکت در نظر گرفته بود. بنابراین مطالعه مذکور دغدغه‌مندی کارشناسان مبنی بر احتمال رونق سفته‌بازی در بازار ملک تحت تاثیر کاهش نرخ سود بانکی را برطرف می‌کند. بر این اساس انتظار می‌رود در وضعیت کنونی متقاضیان مصرفی که در ماه‌های اخیر قصد خرید آپارتمان داشته اما به دلیل سود بالای 20 درصد پرداختی از سوی بانک‌ها، عملی کردن تصمیم خود را به تاخیر می‌انداختند تا با بودجه بیشتری وارد بازار شوند، اکنون فرصت را مغتنم شمرده، قصد خود را عملی کنند و وارد بازار مسکن شوند.
کاهش نرخ سود بانکی در بازار ساخت‌وساز نیز دو اتفاق مثبت به دنبال دارد؛ نخست اینکه کمبود منابع در بانک عامل بخش مسکن برای پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت را جبران می‌کند. چراکه با توجه به عدم همراهی بانک عامل بخش مسکن در مسابقه سودهای موهوم که میان بانک‌های تجاری رخ داده بود، بخشی از سپرده‌گذاران در یکی دو سال اخیر منابع خود را از این بانک خارج کرده و به سپرده‌های دیگری منتقل کرده بودند. در نتیجه این وضعیت بانک عامل بخش مسکن با کمبود منابع مالی برای پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت روبه‌رو شده بود. اما اکنون این امید وجود دارد که با کاهش نرخ سود بانکی برخی از مشتریان قدیمی بانک عامل بخش مسکن بازگشته و منابع بانک برای پرداخت تسهیلات ساخت تقویت شود. دومین اتفاق مثبت نیز تقویت انگیزه سازندگان به ساخت‌وساز تحت تاثیر افزایش تقاضای مصرفی در بازار و تمایل بیشتر مستاجران به تبدیل وضعیت به «مالک» است که به‌تدریج در بازار مسکن مشهود خواهد شد.
به گزارش صدا و سیما، حامد سلطانی نژاد (مدیر عامل بورس کالا) گفت: ابزارهای مالی بورس در بورس کالای ایران می‌تواند سرمایه‌های ما را در بخش مسکن به سرمایه‌های مولد تبدیل شود و از راکد بودن سرمایه‌ها در بخش مسکن جلوگیری می‌شود.
وی ادامه داد: این روش کمک می‌کند که مسکن از رکود خارج شود، چون این ابزارها می‌تواند کمک کند که هر کسی با هر مقدار پولی که دارد در متراژ معینی در مسکن سرمایه گذاری کند و در واقع سرمایه‌ها به سمت مسکن حرکت می‌کند و حتی سرمایه‌های خرد هم می‌تواند به کمک بخش مسکن بیاید.
مدیرعامل بورس کالای ایران گفت: با اتحادیه مشاورین املاک و مجموعه سرمایه گذاری مسکن مذاکراتی داشتیم تا ابزارهای بورسی را با مسکن پیونده داده و بدین ترتیب فردی که در کشور به دنبال پوشش ریسک افزایش قیمت مسکن است یا به دنبال تهیه مسکن بلندمدت برای فرزندش است غیر از ساز و کارهای موجودی که در بازار مسکن ما وجود دارد می‌تواند از ابزارهای بورسی هم بهره‌مند شود.
مدیر عامل بورس کالا افزود: فروش‌های سلف، فروش هایی هستند که در قالب اوراق صورت می‌گیرد و هر کسی که اوراق را به تعداد مشخصی در سررسید داشته باشد می‌تواند متراژ معینی از یک ملک را تحویل بگیرد. برای این اقدام امیدواریم با ذینفعان این حوزه توافقات را نهایی کنیم و عرضه‌های این ابزارهای مالی را تا پایان امسال شروع کنیم.
سلطانی نژاد با بیان اینکه در صورت همکاری فعالان حوزه مسکن ما شرایط لازم را فراهم خواهیم کرد و دوره‌های آموزشی لازم را برای آنها برگزار می‌کنیم ادامه داد: بازیگران اصلی این بازار فعالان فعلی بازار مسکن خواهند بود و فعالیتهایی که در قالب سرمایه گذاری یا در قالب پوشش ریسک نوسانات قیمت مسکن صورت بگیرد، می‌تواند با کمک ابزارهای مالی بورس در بورس کالای ایران اتفاق بیفتد.
معافیت مالیاتی ۱۰ درصدی خودروسازانی که وارد بورس کالا شوند
مدیرعامل بورس کالا در بخش دیگری از اظهاراتش گفت: خودروسازانی که خودروهای خود را در بوس کالا عرضه کنند می‌توانند از معافیت ۱۰ درصدی مالیاتی برخوردار شوند.
حامد سلطانی نژاد افزود: عرضه کنندگانی که به دنبال شفافیت هستند و محصولات خود را در بورس کالا عرضه می‌کنند دارای مشوق هایی، چون معافیت ده درصدی مالیات هستند که خودروسازانی
مشمول این امر می‌شوند.
